White Oak
Square

基地位於 N Main St 與 North St（Glen Park Ave）交口，已完成整合並清空， 就在休士頓市中心正北方 — 開車七分鐘直達中央商務區，所在街區低密度、綠意環繞， 彷彿遠在數哩之外 — 與休士頓最具代表性的獨立音樂展演場館 White Oak Music Hall （三個舞台，每年逾 400 場演出）僅隔一條 18 公尺寬的街道。哈里斯郡（Harris County）地籍資料確認四筆核心地塊 （3009 與 3011 N Main、411 與 415 Glen Park）為同一權屬之空置商業用地，合計 0.59 英畝； 加上相鄰兩筆地塊，整體基地約 0.8 英畝 — 約 76 × 79 公尺的完整街廓， N Main 臨街面約 60 公尺，North St 臨街面約 58 公尺。

休士頓不實施土地使用分區管制：無用途、高度或容積率限制。本街角位於 FEMA X 區（最低洪水風險），同時位於 TIRZ 21 稅收增額融資區（Hardy / Near Northside）、Greater Northside 管理區之內，並屬於聯邦 機會特區（Opportunity Zone，普查區 2104），投資資本可享稅務優惠。

• 休士頓市中心（CBD）4.2 公里 · 約7分鐘
• 休士頓大學市中心校區（14,000+ 學生）3.5 公里 · 約5分鐘
• METRORail 紅線 — Quitman 站步行 800 公尺
• I-45 高速公路匝道（N Main）1.3 公里
• I-10 高速公路匝道1.8 公里
• Hardy Yards / Burnett 轉運中心2.3 公里
• FEMA 洪水分區（本街角）X 區 — 最低風險
• 機會特區普查區48201-2104

地面層。玻璃帷幕商鋪僅沿兩條臨街面（N Main 與 North St）配置，上方為鋼構雨遮； 街廓中段與其餘邊界為格柵遮蔽的停車空間。商鋪面積約 ±9,000 ft²， 定位為承接演出人流的餐飲與社區服務業態。

2–3 層。兩層結構停車（含地面層合計約 ±185 位），以沖孔金屬與植栽包覆。 每年超過 400 個夜晚，本裙樓同時作為 White Oak Music Hall 的活動停車場 — 該館 3,000 人的戶外草坪舞台僅有約 320 個自有車位 — 為住宅裙樓帶來罕見的結構性收入。

4 層 — 景觀平台。裙樓屋頂整層為戶外景觀平台。411–415 Glen Park 一側設置挑高兩層、 玻璃帷幕的精釀啤酒館 — H-Town Brewing Co. 的新家，由開發商家族自營， 自一個街區外遷入 — 其屋頂為露天活動平台，俯瞰音樂廳與天際線。

5–12 層。八層住宅（約 ±100 戶，樓長約 55 公尺）面向 N Main， 頂層設住戶泳池、會所與天際線景觀平台。基地南側前景為音樂廳的 5 英畝低矮園區與低密度街區 — 因此從住宅、平台與屋頂望向市中心的全景視野實質上永久受到保護， 這是內環區幾乎沒有任何中高層建築能保證的景觀溢價。

郵遞區號 77009 是一個以收入驅動的士紳化故事：人口持平（約 35,800）， 但家庭收入中位數五年內大漲 +48% 至 $83,148 — 已高出休士頓市整體 28% — 家庭平均收入達 $144K，28.8% 的家庭年收入超過 $150K。核心租客族群（25–44 歲）佔人口 33%， 41% 的成年人具大學以上學歷，42% 的家庭為租屋。

房價說明了更長的軌跡：ACS 中位數自 $148K（2011）漲至 $420K（2024）； Redfin 2026 年 6 月成交中位價達 $630K，由新建聯排住宅帶動。機構資本早已進場： HUD 授予本區 Choice Neighborhoods 規劃補助（後續最高可達 $50M）、哈里斯郡為 Hardy Yards 下一期 500 戶選定總開發商，Marquette Companies 更將音樂廳周邊街廓命名為 「White Oak District」，2025 年在兩個街區外開幕 304 戶的 Tempo at White Oak， 並於 Keene St 對面動工約 20,000 ft² 的街區商業。

休士頓正走出 1980 年代以來最大的一波供給潮：2024 年交付約 26,000 戶，2025 年約 12,600–16,300 戶， 預測 2026 年僅 8,400 戶、2027 年約 4,300 戶 — 為 2012 年以來最薄的開發管線 — 而自 2025 年初以來，去化持續等於或超過交付。對本基地最關鍵的是： 2026 年 610 環線內的交付量僅為 2025 年的約 10%（IPA）。都會區入住率 91.6%， 目前租金持平；隨著 2026–27 年供給短缺發酵，市場預期租金成長約 3%。直白地說： 一場結構性的住宅短缺正在內環成形，時點恰好落在本案的交付窗口 — 且鄰近管線中幾乎沒有市場價位產品。

實際可比項目框定了定位：Prose Hardy Yards 月租自約 $1,171 起、送 8 週免租； Tempo at White Oak（2025 年，兩街區外）介於 $1,500–$3,000；Heights 新案以每平方呎 $2.15–2.75 起租、約送 10 週。本案以每平方呎 $2.10 實質租金（未計成長趨勢）試算 （平均 730 ft²、月租 $1,533）— 介於 Heights 與市中心區間之間，由景觀產品、音樂廳相鄰性、 以及走廊內無競爭 A 級大樓所支撐。內環新建產品的機構出售行情為 每戶 $200–230K、資本化率 5.0–5.25%。

商業面基本面最為強勁：德州零售空置率（4.6%）為 2000 年代初以來最低， 休士頓內環平均要價 每平方呎 $32 NNN（都會區 $21.28），Greater Heights 約 $34， 77009 現有掛牌要價 $24–35。本案新建臨街商鋪可合理以 $30–38/ft² NNN 試算， 餐飲端點位於區間上緣。

White Oak Music Hall 是可量化的需求引擎，不是氛圍而已。州審計長資料顯示其 2025 年酒水營收達 $3.23M — 為 77009 區第一名場館 — 意味著每年約 25 萬人次的訪客抵達距本案商鋪僅 90 公尺之處，而該館自有車位僅約 320 個。 77009 周邊酒吧餐廳市場 2025 年於 59 家門店合計營收 $19.9M。

啤酒館是我們自己的 — 由開發商自營的設施，而非租客風險。H-Town Brewing Co. 由開發商家族創立與經營，目前就在一個街區外營業；遷入平台層量身打造的新館， 既保留了經過驗證的社區客群，也讓開發商自身的事業成為物業的核心。先例 — 亞特蘭大 BeltLine 的 New Realm、休士頓 EaDo 的 8th Wonder — 證明了啤酒館對娛樂街區周邊商鋪租金的帶動力， 且德州稅室法規（現場銷售上限 5,000 桶/年、直售毛利約 80%）正有利於此業態。 為求試算透明，該空間以市場租金 $22/ft² NNN 入帳 — 收入模型並不依賴它。

開發預算 — 完整方案

住宅每平方呎成本低於 Type-I 混凝土結構 $300–360 的基準區間， 依據是休士頓的投標環境與開發商自有營造的優勢 — 屬積極假設，下方已作壓力測試。

穩定期收入 — 未計成長趨勢

以當前未計趨勢的租金與常規成本計算，完整 12 層方案的成本收益率約 3.1%， 對比市場混合資本化率約 5.7% — 這是任何負責任的開發商都不會粉飾的缺口。 同樣的數學讓走廊內所有市場價位開發商止步於六層木構以下，也解釋了鄰近管線多為補貼型產品。 當以下多項槓桿同時到位時，完整大樓即可成立：

開發商正在為 White Oak Square 募集建設資本。土地已由開發商持有兩年 — 完成整合、清空、隨時可動工；方案已定義；審批路徑已完成盤點。我們正在組建一個精選的股權合夥人群體， 與我們共同走過設計、審批與建設 — 架構圍繞基地的聯邦機會特區（Opportunity Zone） 資格（10 年持有期的稅務經濟性）與 TIRZ 21 回款潛力設計， 並由開發商自有的營造公司 Zitro Constructions 負責施工。

預售計畫隨後展開。開工前將啟動住宅與商業/餐飲空間的優先預約 — 早期合夥人與預約方可以完工前的條件鎖定席位。

如欲索取完整投資資料，請透過引薦人與開發商聯繫。本頁任何內容均不構成證券要約 — 詳見下方揭露事項。

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